CONSEJOS PARA LA COMPRA DE UN TERRENO

Hemos decidido lanzarnos a la piscina y construir una vivienda a nuestra medida, para ello hemos buscado y encontrado una parcela que nos interesa, en un barrio que nos gusta y con una orientación adecuada para la edificación que pensamos hacer.

¿Qué otras cosas deberíamos tener en cuenta?

Lo primero y más importante: confirmar que la parcela se encuentre en suelo urbano. ¿Se podría construir en suelo rural? Podría ser, aunque las posibilidades de que se reúnan en nuestra parcela todas las condiciones necesarias para que nos den una autorización para construir en ese tipo de suelo son muy excepcionales.

El único instrumento válido que clasifica el suelo es el planeamiento, ya sean Normas Subsidiarias Municipales o Planes Generales de Ordenación Urbana, de cada Ayuntamiento.

"Ya", dirán algunos, "pero es que yo he consultado catastro y allí dice que mi solar es urbano". Es posible que lo diga, pero Catastro no es quien legalmente establece la clasificación del suelo,puesto que es un instrumento del Ministerio de Hacienda cuyo único fin es recaudatorio. De hecho, con documentación acreditada, cualquiera puede solicitar una modificación de las condiciones de una parcela de su propiedad y catastro lo hace. Por ejemplo, si un particular acredita que su parcela según planeamiento está en suelo rural y en catastro aparece como urbano, catastro no sólo lo modifica sino que además el propietario puede reclamar todas las demasías recaudatorias por haber pagado de más.

Entonces, como decíamos, en donde debemos consultar nuestra clasificación del suelo es el planeamiento municipal, que nos dirá si es suelo rural o urbano, y en este último caso nos dirá además que calificación (ordenanza) debemos cumplir.

¿A que nos referimos con esto? Pues que el planeamiento, según en donde se encuentre la parcela, nos dejará hacer un tipo de edificación u otra. Habrá zonas donde solo se puedan hacer bloques de viviendas, otras donde solo se construyan viviendas unifamiliares, otras naves industriales, o puede que sea una zona verde y no se pueda construir nada de nada. En todos esos casos el suelo es urbano,pero no todo tiene el mismo aprovechamiento, lo que hará que el precio del solar sea más o menos alto.

¿Cómo puedo confirmar con exactitud las condiciones de la parcela que me interesa?

1. Mediante una consulta con un técnico especialista en urbanismo, el arquitecto, que buscará la parcela en cuestión en el planeamiento y le confirmará las condiciones de aprovechamiento de la misma.
2. Mediante una solicitud de un Informe Técnico Urbanístico al Ayuntamiento (Cédula Urbanística), identificando la parcela a través de su dirección postal y referencia catastral. En este caso dicho informe suele demorarse, como mínimo, de uno a dos meses.

Nuestro consejo:

Por todo ello , antes de invertir en un suelo, es imprescindible asegurarnos de que es el suelo que realmente queremos para nuestro proyecto, tanto por ejecutar la idea que tenemos en mente como para poder regatear en el precio, puesto que conociendo el tipo de suelo podremos saber los metros cuadrados de aprovechamiento constructivo que tiene ese parcela (que es lo que hará que el precio sea mayor o menor), además de saber si tiene alguna carga urbanística pendiente de ejecutar, (que será un gasto que deberemos asumir en un futuro si nos convertimos en propietarios).

Mañana hablaremos de los documentos imprescindibles para la ejecución de nuestra vivienda y mucho más. Así que si te ha interesado todo esto te animamos a seguirnos a través de nuestra página ARQUITECTOS DE LEON en Facebook y Twitter en donde diariamente enlazaremos los siguientes temas, y si lo que quieres es consultarnos tu caso concreto te atenderemos con mucho gusto  si nos mandas tu consulta a través del formulario de la pagina "contacto".